Yıllık Reel Satış Fiyatlarındaki Gerileme Devam Ediyor
Rapora göre, konutların reel satış fiyatlarındaki yıllık değişim oranları olumsuz seyri sürdürerek, Nisan 2025 itibarıyla ülke genelinde -8,9, İstanbul’da -8,6, Ankara’da -2,8 ve İzmir’de -5,9 seviyelerinde kaydedildi. Enflasyon etkisiyle cari fiyatlar üzerindeki değişimler de dikkat çekici olmaya devam ediyor. Mart 2025’e kıyasla, yıllık cari fiyat değişimi %25,6’ya yükseldi. Satılık konutların arzında, ilanların yaş ortalaması ülke genelinde ve büyük şehirlerde artarken, talep endeksleri ise güçlenerek Nisan 2025’te %22,2 oranında artış gösterdi.
Reel kira fiyatlarındaki değişim ise, ülke genelinde %1’lik bir azalmayı işaret ediyor. Kiralık konut arzında, ilan başına m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Nisan ayında %36,5’e geriledi. Ayrıca, kapatılan ilanların yaş ortalaması da özellikle büyükşehirlerde azalma gösterdi. Kiralık konut talep endeksi ise Mart ayına göre %22,9’luk güçlü bir artışla Nisan 2025’te 197,3 seviyesine yükseldi. Bu değer, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %7,9 artış anlamına geliyor.
Reel Konut Fiyat Endeksinde Süregelen Düşüş ve Son Durum
2020 Mayıs ayından beri artış trendinde olan reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz’dan itibaren azalmaya başlamıştı. 2024 Kasım ve Aralık aylarında sınırlı bir artış olsa da, 2025’in ilk çeyreğinde bu artış durdu ve endeks yeniden düşüşe geçti. Nisan 2025 itibarıyla ise reel fiyat endeksi 154,8 seviyesine geriledi. Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)
İki ve Üç Büyükşehirde Reel Satılık Konut Fiyatlarındaki Düşüş Eğilimi
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde de, genel trendle paralel olarak reel fiyatlar yaklaşık bir yıldır düşüş eğiliminde. 2024 yılının son aylarında bu düşüş durmuş ve Kasım ile Aralık aylarında fiyat artışları gözlenmişti. Mart ayında ise reel fiyatlar yine paralel seyrederek, İstanbul’da 152,3, Ankara’da 184,6 ve İzmir’de 166,4 seviyelerinde gerçekleşti. Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)
Yıllık Reel Fiyatlarda Süregelen Negatif Tren
Depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen reel fiyat artışları, Mart 2023’ten itibaren tekrar azalmaya başladı. 2024’ün başından itibaren ise reel fiyatlar mutlak anlamda düşüş gösterdi. Nisan 2025’te, yıllık fiyat değişimi oranı Mart 2025’e göre 0,1 puan azalarak %-8,9 seviyesine geriledi ve negatif bölgedeki konumunu korudu. Ayrıca, Haziran 2024’ten itibaren bu azalış hızında bir yavaşlama olduğu da gözlemlendi.
Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Üç Büyükşehirde Yıllık Reel Fiyat Düşüşleri
İstanbul, İzmir ve Ankara’da reel fiyatlar, yaklaşık bir yıl boyunca devam eden düşüş trendini sürdürüyor. En dramatik düşüş İstanbul’da yaşandı; Temmuz 2022’de %89,8 ile en yüksek seviyeye ulaşan reel fiyat artışı, Haziran 2024’te -23,8’e geriledi ve Nisan 2025’te -8,6 seviyesine düştü. İzmir’de ise Temmuz 2023’ten itibaren düşüş devam ediyor ve Nisan 2025’te -5,9’a ulaştı. Ankara’da ise, depremin etkisiyle Nisan 2023’e kadar yükseliş gösteren reel fiyatlar, Temmuz 2023’ten itibaren hızla düşüşe geçti ve Nisan 2025’te -2,8 seviyesinde seyrediyor. Şekil 4: Üç büyük ilde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Enflasyon ve Cari Fiyatlar Üzerindeki Etki
Enflasyonun etkisiyle cari fiyatlarda da belirgin değişiklikler yaşanıyor. 2023’ün başından itibaren, yıllık fiyat değişim oranlarında önemli bir yavaşlama görüldü. Ülke genelinde ortalama konut fiyatlarındaki yıllık artış Nisan 2025’te %25,6’ya ulaşırken, İstanbul’da zirve Temmuz 2022’de %240,9 idi. Ankara ve İzmir’de ise en yüksek enflasyon etkisi Eylül 2022’de %205,6 ve %183,1 seviyelerinde gerçekleşti. Nisan 2025 itibarıyla bu şehirlerde yıllık değişim oranları sırasıyla %34 ve %29,8 olarak kayıtlara geçti.
Konut Talebinde Gözlemlenen Güçlü Artış
Depremin ardından düşüş gösteren konut talep endeksi, Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yeniden yükselişe geçen endeks, Nisan 2025’te %22,2 artışla 172 seviyesine çıktı ve geçen yılın aynı dönemine göre %62,9 oranında artış kaydetti. Şekil 6: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)
Reel Kirada Yıllık Değişim ve Talep Eğilimleri
Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatlarındaki yıllık değişim uzun süre olumsuz seyir izledi. Şubat 2023’te %86,6 ile zirve yapan reel kira değişimi, Mayıs 2024’te yaklaşık %-15’e geriledi. Bu düşüş hızında azalma ve istikrar sağlanmaya çalışılırken, Nisan 2025 itibarıyla reel kira fiyatları %1 oranında azalmış durumda. Kiralık konut talep endeksi ise, geçtiğimiz yılın Ağustos ve Kasım ayları arasında düşüş gösterdikten sonra Aralık ayından itibaren hafif bir artış eğilimi içine girdi. Mayıs ayındaki artışla birlikte, Nisan 2025’te %22,9 artışla 197,3 seviyesine ulaşarak, geçen yılın Nisan ayına göre %7,9 daha yüksek seviyeye çıktı.
İlaveten, BETAM ile sahibinden.com verileri ve TÜİK’in kira endeksi hesaplama yöntemleri arasında farklar bulunuyor. BETAM’ın kira endeksi, yeni kiraya verilen ilanların kira fiyatlarındaki artışları takip ederken, TÜİK’in endeksi ise aynı evde oturmaya devam eden kiracıların fiyat değişimini yansıtıyor. Bu farklılıklar, kira piyasasının gerçek durumu hakkında farklı perspektifler sunar.
Sonuç ve Geleceğe Dair Beklentiler
Genel olarak, Türkiye’de konut piyasası, özellikle reel fiyatlar ve talep göstergeleri açısından zayıf bir görünüm sergilemeye devam ediyor. Yüksek enflasyon ve ekonomik gelişmeler, fiyatlarda istikrarlı bir artış yerine, düşüş ve dalgalanmaları beraberinde getiriyor. Ancak, talep endekslerindeki sert artışlar, piyasada hareketlilik ve alım ilgisinin yeniden canlandığını gösteriyor. Uzmanlar, önümüzdeki dönemde fiyatların istikrar kazanması ve talebin sürdürülebilir seviyelere ulaşması için ekonomik göstergelerin yakından takip edilmesi gerektiğine işaret ediyor.
[gallery ids="54889,54890,54891,54892,54893,54894,54895,54896,54897" columns="4" size="thumbnail"]